La tokenizzazione degli asset reali è il processo tramite cui un bene fisico come un immobile, un’opera d’arte, dell’oro, o persino un prodotto agricolo viene rappresentato digitalmente sulla blockchain tramite token crittografici. Questi token agiscono come “certificati digitali” che attestano la proprietà o i diritti su una parte o sulla totalità dell’asset sottostante.

Nel concreto, il bene fisico non viene trasferito sulla blockchain, ma viene associato legalmente e digitalmente a un token, che può poi essere scambiato, frazionato o utilizzato come garanzia in transazioni decentralizzate.

Perché tokenizzare un bene fisico?

La tokenizzazione offre vantaggi strategici, economici e operativi rispetto alle modalità tradizionali di gestione e investimento degli asset fisici. Tra i principali benefici troviamo:

• Frazionabilità: è possibile suddividere un asset in migliaia o milioni di token, rendendolo accessibile anche a piccoli investitori.
• Liquidità: beni tipicamente illiquidi, come immobili o arte, diventano scambiabili 24/7 su mercati secondari digitali.
• Accessibilità globale: chiunque nel mondo con una connessione internet può acquistare quote tokenizzate, abbattendo le barriere geografiche e burocratiche.
• Trasparenza e tracciabilità: grazie alla blockchain, ogni operazione è immutabile, visibile e verificabile pubblicamente.
• Costi ridotti: la digitalizzazione automatizza processi di custodia, certificazione e trasferimento, abbattendo i costi di intermediazione.

Come funziona la tokenizzazione in pratica

• Identificazione e valutazione dell’asset
  L’asset fisico viene valutato da esperti per stabilirne il valore economico. Nel caso di un immobile, si tiene conto di parametri come posizione, metratura, stato legale.
• Creazione del veicolo legale
  Spesso l’asset viene inserito in una società veicolo (es. una SPV – Special Purpose Vehicle), che ne detiene formalmente la proprietà. I token rappresentano quote di tale entità legale.
• Emissione dei token
  Viene scelto un standard di tokenizzazione (come ERC-20 o ERC-721) e i token vengono creati su una blockchain pubblica o permissioned.
• Distribuzione e scambio dei token
  I token possono essere venduti tramite piattaforme dedicate (come Polymesh, Securitize, RealT) o scambiati su exchange decentralizzati (DEX) e mercati secondari.
• Gestione post-vendita
  I possessori dei token ricevono dividendi, interessi, o parte degli utili in base alle condizioni contrattuali associate al token.

Tipi di asset che si possono tokenizzare

Immobili

Il settore immobiliare è uno dei campi più promettenti per la tokenizzazione. Un edificio da 1 milione di euro può essere diviso in 100.000 token da 10 euro ciascuno, permettendo a chiunque di investire in quote immobiliari, partecipando a rendite da affitto e plusvalenze da rivendita.

Esempio: piattaforme come RealT (su rete Ethereum e Gnosis) consentono di acquistare quote di case negli Stati Uniti, ricevendo affitti settimanali in stablecoin.

Oro e metalli preziosi

L’oro è da sempre considerato un bene rifugio, ma comporta costi di custodia e scarsa portabilità. Con la tokenizzazione, è possibile acquistare frazioni di lingotti fisici, custoditi in caveau certificati.

Esempio: PAX Gold (PAXG) e Tether Gold (XAUT) sono token completamente supportati da oro fisico, con 1 token = 1 oncia troy.

Opere d’arte

Il mercato dell’arte è esclusivo e poco liquido. La tokenizzazione consente a più investitori di acquistare quote di un’opera, partecipando a eventuali guadagni in caso di vendita.

Esempio: piattaforme come Masterworks frazionano opere di artisti famosi (es. Banksy o Picasso) in token digitali.

Vini pregiati, orologi, auto d’epoca

Anche asset da collezione o con valore intrinseco crescente nel tempo possono essere tokenizzati, offrendo diversificazione agli investitori e tracciabilità sulla provenienza.

Standard tecnici dei token

• ERC-20: standard base per token fungibili. Ideale per quote frazionate.
• ERC-721: token non fungibili, adatto a rappresentare beni unici (es. singole opere d’arte).
• ERC-1155: standard ibrido per collezioni di asset con caratteristiche miste.

Le blockchain più usate sono Ethereum, Polygon, Avalanche, ma anche reti specializzate come Algorand, Tezos, e Polymesh per security token.

Aspetti legali e regolamentari

Uno degli aspetti più delicati della tokenizzazione è il quadro normativo. In molti Paesi, i token che rappresentano diritti su asset reali sono classificati come “security” e quindi soggetti a regolamentazioni severe.

• È fondamentale che ogni progetto abbia un framework legale chiaro.
• Le autorità finanziarie (come SEC negli USA o CONSOB in Italia) potrebbero richiedere autorizzazioni o registrazioni.
• I token devono rispettare le norme antiriciclaggio (AML) e KYC (Know Your Customer).

Rischi della tokenizzazione

Nonostante i vantaggi, esistono rischi concreti:

• Problemi legali legati alla proprietà dell’asset sottostante
• Liquidità illusoria in mercati poco frequentati
• Sicurezza informatica: se il wallet viene compromesso, si perdono i token
• Volatilità dei mercati crypto se associati a token di scambio

Il futuro della tokenizzazione

La tokenizzazione degli asset reali è destinata a trasformare i mercati finanziari, creando un ponte tra economia reale e finanza digitale. Con l’avanzare delle regolamentazioni e l’adozione di massa della blockchain, è probabile che banche, fondi d’investimento e governi adottino modelli tokenizzati per gestire titoli, obbligazioni e beni pubblici.

Secondo un rapporto di Boston Consulting Group, il mercato potenziale della tokenizzazione potrebbe raggiungere i 16 trilioni di dollari entro il 2030.

La tokenizzazione è una delle innovazioni più dirompenti della tecnologia blockchain. Rende accessibili asset prima riservati a pochi, aumenta la trasparenza, riduce i costi e apre la porta a un nuovo paradigma di investimento globale. Come ogni tecnologia emergente, va approcciata con consapevolezza, studio e attenzione ai rischi, ma il potenziale è enorme.